На AIM Congress в Дубае основатель Emaar Мохаммед Аль Аббар назвал траекторию рынка недвижимости эмирата на ближайшие 12–18 месяцев: «приятный баланс» к 2027 году благодаря волне нового предложения, ожидаемая коррекция цен на 5–10% на фоне экстраординарной внешней ситуации и подчёркнутый отказ Emaar от массовых скидок при том, что часть конкурентов уже опускается до 50% дисконта.
Что именно сказал Аль Аббар
Выступление прошло 7 сентября 2026 года на AIM Congress в Dubai World Trade Centre — ежегодной глобальной инвестиционной платформе, которая собирает госструктуры и частный сектор. По рынку жилья Аль Аббар обозначил три ключевые точки. Первая — предложение: «Поступает много предложения, поэтому я думаю, в городе будет приятный баланс». Вторая — цены: «Коррекция на 5–10% из-за экстраординарной ситуации». Третья — общая оценка момента: «Я не смотрю на это как на кризис… это время расширяться».
Почему рынок идёт к «балансу» в 2027
За «балансом», о котором говорит Аль Аббар, стоит вход в эксплуатацию крупной когорты проектов, стартовавших в 2022–2024 годах. По его данным, только Emaar имеет около 90 000 юнитов в разработке в 18 странах, из которых порядка 50 000 строятся в ОАЭ. Когда часть этой массы дойдёт до сдачи в 2027 году, разрыв между спросом и предложением, который выдавливал цены вверх последние два-три года, сузится. Это классический механизм зрелого цикла: сначала — сильный рост в условиях дефицита, затем — приход нового предложения и переход в фазу более устойчивого равновесия. Он же обычно возвращает переговорную силу к покупателю и снижает волатильность средневзвешенной доходности — тему, которую мы подробно разбираем в материале о реальной доходности недвижимости Дубая и модели ROI.
Коррекция 5–10% и что за ней стоит
Аль Аббар прямо не связывает коррекцию с одним фактором — он использует широкую формулу «экстраординарная ситуация». В рыночном контексте это означает совокупность внешних факторов: региональная геополитическая неопределённость, повышенная стоимость капитала на глобальных рынках, эффект переоценённых сегментов. Важно, что 5–10% — это не сценарий обвала: для сравнения, зрелые рынки жилья ежегодно колеблются в диапазоне 3–8% без каких-либо системных потрясений. Аль Аббар прямо расставил акценты: «Это не кризис, это время адаптации». Такая формулировка от крупнейшего девелопера ОАЭ — сигнал сектору держать длинный горизонт и не входить в спираль паники.
Позиция Emaar: без скидок, на дисциплине долга и денежном потоке
Отдельно Аль Аббар высказался о тактике конкурентов: «Прямо сейчас есть застройщики, которые дают скидки 50%, 20%. Наша политика — продавать хороший продукт. Мы скидок не даём». Позиция опирается на финансовую базу — публично упомянутые «хороший денежный поток» и «низкий долг». Для покупателя это две разные модели поведения на рынке: часть застройщиков в фазе прихода предложения будет пытаться распродать остатки старых проектов через агрессивные скидки, а флагманский игрок сектора продолжит удерживать цену и делать ставку на бренд, локацию и качество продукта. Оба маршрута имеют экономический смысл — но для разных типов покупателей и разных горизонтов.
Что это значит для покупателей, инвесторов и арендаторов ОАЭ
Для инвестора с длинным горизонтом сообщение простое: Дубай подходит к фазе, когда рынок становится «нормальнее». Точки входа появятся, но исчезнет автоматический рост цен на любую новостройку — придётся считать конкретный проект, локацию, план ввода, качество застройщика и структуру спроса. Для покупателя-резидента коррекция 5–10% — это возможность улучшить конфигурацию сделки: чуть более гибкий продавец, более длинные окна ввода, вменяемые платежные планы. Для арендатора приход нового предложения в 2027 году, скорее, охладит верхний сегмент арендных ставок — часть арендаторов уйдёт в новые дома. Оценивать эти вилки лучше не изолированно, а в связке с общим макроконтуром — подробнее в нашем разборе экономики ОАЭ 2026 и её перспектив.
Как читать сигнал в двух словах
Слова Аль Аббара — это не бычий и не медвежий прогноз, а описание перехода. От дефицита — к более сбалансированному рынку. От автоматического роста цен — к рынку, где считаешь и выбираешь. От скидочной паники части конкурентов — к политике «продукта и цены» у флагмана. Ни одна из этих фаз не отменяет фундаментала: Дубай остаётся регионально уникальным рынком с сильным притоком капитала и людей, льготным налоговым режимом и понятной инфраструктурой владения. Именно этим объясняется и заявленная Emaar готовность расширяться — в момент, когда часть рынка думает про скидки.
Материал — редакционный анализ на основе публичных заявлений на AIM Congress 2026 и открытых цитат в The National, Gulf News и Khaleej Times. Не является инвестиционной рекомендацией; конкретные решения по покупке недвижимости в ОАЭ требуют индивидуального расчёта.
